因为炒房,慕容晏结识了一大批郑州地产圈人士,有开发商,有中介,有政府官员,亦有学者、媒体人。他平常爱读书、写点文章,过去的数年,在朋友的邀请下,为一家地产媒体做着一些顾问的工作,虽然不用朝九晚五,但也得开着自己的宝马车四处晃荡,也借此平台,继续笼络着地产圈的资源。
2016年年初,媒体圈里热传着一句话:“内容创业的春天”。慕容晏心想,自己炒房十年,对郑州的每一个楼盘都很熟悉,地产圈的消息来源也广,何不自己做个自媒体?
效果果然立竿见影。懂地产,又会写作的他,微信公号在半年内就取得了数万粉丝,曾经在一个月内写出过4篇阅读量“10万+”的文章。他的数万粉丝多为本地购房者,以及对郑州楼市感兴趣的周边城市富裕居民。
做地产自媒体的半年时间,慕容晏明显感到最近的几个月里,自己的状态愈发忙碌了。除了文章更新之外,在“地王”频出的这个夏天,他的微信公号后台充斥着粉丝的询问。他开始尝试举办线下的讲座活动,每周一场,每场三个小时,即使收费2000元,每场都有10多个甚至更多的粉丝到达。因为这轮“地王”潮,慕容晏开始享受到自媒体与意见领袖的红利。
在参与座谈会的粉丝中,有很大比例来自郑州周边城市。这些城市正面临着楼市去库存的压力,房价低靡。
以河南中部城市平顶山为例。国家统计局平顶山调查队8月初发布的《平顶山房地产去库存现状评估及对策建议》透露,“截止今年6月底,仅住宅施工面积就达1255万平方米,按照去年平顶山市区月均销售量,粗略匡算显性和隐性库存去化周期也在5年以上。”
“平顶山不是个例,”慕容晏说,在河南其他地市房价停滞的情况下,那里的富人们将资金投向房价持续上涨的郑州,“这段时间开盘的项目当中,外地富人有的一买就是四五套、七八套,而且都是成群结队地抢房。他们有的是各个县城的首府,有的是各个市区的企业家等。总之,他们都是河南其他地方的精英阶层。”
郑州市房管局发布的“2015年1至9月郑州市房地产市场运行情况”显示,根据购买商品住宅人员户籍分类数据,本市购房人群占比26.45%,外地购房人群占比高达73.55%。
今年5月以来,在合肥、南京等二线城市房价暴涨,郑州楼市的情绪被撩拨起来。7月7日,郑纺机地块被万科以总价25亿元、楼面价每平方米1.34万元拍得,总价、单价均超越彼时的北龙湖“地王”。
北龙湖“那边本就是郑州有钱人住的地方”,出“地王”并不意外。郑纺机地块则位于郑州老城区,片区居民有很多是生活困难的工人群体,那边的新房价格此前只有八九千元。
郑纺机“地王”的出现,却预示着该地块未来产品售价将高达2至2.5万元每平方米。这重新定义了郑州老城区的房价,也直线拉升了郑州的土地价格和房价涨势。
随后一个多月,郑州又拍出三个新“地王”,有些楼盘开始封盘惜售,有些楼盘涨价直接加价两三成。官方数据显示,郑州主城区均价已经由八月初的1.1万元每平方米,上涨到八月底的1.3万元每平方米,一个月内每平方米涨价两千元。
抢房一时成风。慕容晏在自己的一篇文章记录了其中一个抢房时刻,“8月28日,郑州某神盘开盘,一大早郑州地铁1号线在会展中心站下车的80%是参加该盘开盘的,不用问路跟着人流走即可,人流像一串串带鱼。很多人是一人多号,排在稍靠前的摇中后自己不选,转让费5000元。5500人抢2000多套房,4小时狂售20多亿全部清盘。”
“郑州房价今年暴涨不可逆转,年底前很可能均价达到1.5~1.8万元+……我们要有足够的心态和勇气迎接新时代,高房价才配得上一个城市的好地位。听着不爽,但是真理!”一则公开信正在郑州市民的微信上流传,题为《致已经在郑州卖房或即将买房的朋友》。
对于郑州房价的未来走势,慕容晏开始迷茫起来。“如果郑州新房均价真的突破了1.5万元,那就是进入‘无人区’了。谁也不知道‘无人区’内会发生什么?”
五、谁对谁错:再回首房市如梦
老程是慕容晏的朋友。当《棱镜》与他们二人餐叙时,老程说话热情并不高。
他的确有些郁闷。上世纪末,老程与慕容晏一起做着家电经销生意,二人由此结缘。在十年前,家电业衰落之后,两人选择了两条不同的路线,也便决定了不同的财富之路。
与慕容晏将家电打下的第一桶金投入楼市不同,同样有着文艺情节的老程,选择继续干实业。“大众创新,万众创业。总理现在鼓励的,他十年前就在干了。”慕容晏指着老程笑道。
老程在2006年2008从事保健品销售,没有成功,还赔了本。随后又开了一家咖啡店,还有一家超市,不温不火,于是又做起了老本行,开始做显(像)管生意,结果又赔了,甚至为此变卖了房产还债。
“他吧,属于屡战屡败,屡败屡战。成成败败,心理素质还是不错的,抗挫折能力特别强,非常传奇,我非常敬佩他。”慕容晏举起酒杯,老程笑笑,也一饮而尽。
2013年8月,老程与朋友投资的第二家咖啡馆“闲馆”在郑州市金水区CBD区域开业。“闲馆”占地450平方米,馆内有咖啡、煎饼果子、大碗茶和民谣演出,被郑州的文艺青年视为“兵荒马乱中最美的存在”。老程的第一家咖啡馆叫“天空之程”,与唱有《关于郑州的记忆》的民谣歌手李志的另一首歌——《天空之城》一字之差。
“闲馆”开业第一年亏损20万元,第二年又亏损12万元,亏损的原因包括商圈人气未达到发展预期,以及咖啡馆行业整体下滑等,其中最关键的,在于每年需支付的70多万元房租。
老程扛不住连续两年的亏损,找到“闲馆”的三位房东谈判,希望租金价格下调11.88万元。不过,这一要求毫无意外地被拒绝,其中一位房东反之在谈判中提出房租在2016年度再涨10%。
这让老程下定决定在2015年8月关掉“闲馆”,开业两年,他与朋友共损失150万元。这次创业失败后,他没有继续创业,在慕容晏的建议下,老程投资了一套小户型住宅。不到半年,这套房子为他带来十多万元的市值收益。
“创业不如炒房,工作不如买房。”实体经济的不振,使得这句话越来越成为现实。
在实体行业中,郑州市民谈及的重要本地企业,不外乎宇通客车和富士康,前者属于制造业,后者属于低附加值的制造业。