谢琳的第二胎出生在2015年,彼时她婆家所在的城中村赶上了新一波的郑州城中村改造。按照政府出台的拆迁补偿标准,已经将户口迁至婆家的她与儿子、女儿一道,每人获得拆迁安置房150平方米。另外她的婆家还获得60多万元的现金补偿。
“我从出生到现在,什么努力都没做过,但我一个人就创造了650平方米的房子。”说到这些,她一再感慨自己“生得好、嫁得好。”谢琳不是孤例,她初中时的5个闺蜜当中,还有两人像她一样从一个城中村嫁往另一个城中村,两度享受到政策红利。
郑州全域范围内保持着每年拆迁100多个村的进度
需要强调的是,郑州的城中村并非棚户区,几乎每户拥有土地的家庭,都在自家的土地盖起10层左右的楼房,楼房被隔成一个又一个的房间,租给葛菲这样的“郑漂”一族。这些城中村的人口往往以万计,一些大型城中村如庙李、陈寨、刘庄等外来居住人口多超过5万。
城中村改造是中国城市过去20年升级换代的重点,郑州也不例外。
郑州市城镇办发布的数据显示,截至2015年11月,“十二五”期间,郑州全市四个开发区、六个城市区及县城、产业集聚区、组团新区规划区范围内,共启动拆迁村庄627个,动迁175.65万人 ,郑州全域范围内保持着每年拆迁100多个村的进度。
“郑州的城中村改造不是拆迁一批、安置一批,而是在最近三四年内集中拆迁,就像我们,至少需要等上两三年才能拿到安置房的钥匙,期间每月从政府领取用于租房的过渡费。”在谢琳婆家所在的城中村拆迁时,她们都在讨论,全村近十万的居民、租客该去哪儿?
等到2015年底,这个城中村被机械抓手抹成一片废墟,过去熙攘的人群如今散落于郑州各地。
据《河南商报》报道,2015年一年,超变态网页传世,共计70余万人因为城中村改造,被迫流向租房和购房市场。
郑州短缺的新房库存量体现了包括拆迁在内所触发的购房需求。公开信息显示,郑州的新建商品住宅存销比已经从两年前的8个月,下降至今年6月的5.7个月。同策咨询研究部对于商品住宅市场有一个库存判断标准,当存销比小于8个月时,房价存在上涨压力。
“房东”谢琳也成为了此轮上涨潮的参与者。虽说早已拥有两套三居室,但由于这类安居房在修建时压缩成本,房内没有暖气等设施,物业服务亦不如人意。除了改善居住条件,谢琳也不愿错过这轮房产升值周期。
“最好是买两套三居或者四居,一套自己住,一套用来投资,两套加起来最多也就三百万元。”作为郑州的新富阶层,城中村“土著”们大多决定购置新的房产。
明明境遇大不相同,但在“地王”大潮之下,曾经“一个人创造了650平米房子”的谢琳,骑着自己的电动车,穿梭在这座城市的看盘大军之中——仿佛与“郑漂”葛菲并无不同。
三、降维攻击:入侵者正在成为地王
王鑫是河南本地一家地产公司的营销总监,他所负责的项目,曾经是2014年2月的郑州“地王”,在最近的2个月里,项目均价已经从2万元上涨35%,来到了2.7万元。
他却高兴不起来。
“当初拿‘地王’是为了打品牌,进军高端住宅市场,成本价每平方米1.6万元的房源,此前大部分是以低于成本价两千元的价格销售。这波涨价潮到来后,我们的售价也跟着涨了,但可售的房源也不多了。算完总账,只是比预期少亏一些钱而已。”
这还不是关键。最让王鑫难言乐观的是:过去的郑州市场还是本地房企的畅快游弋的蓝海,外来房企看好并大批进驻之后,蓝海旋即变成红海。
诸如万科、金茂等外来房企在郑州市场的打法,在他看来好似科幻小说《三体》中的“降维攻击”,从更高文明攻击着开发水平更低、资金成本更高的本地房企。
截止2016年上半年,全国排名前20位的知名房企全部加入郑州战局,最近两年内即涌入7家国内一线房企。河南本地房企龙头建业集团,在“地王”竞拍中都很难与之抗衡。
在8月18日的北龙湖地块拍卖中,建业集团与另一个河南本土房企永威置业均参与竞拍,最终都输给资金实力雄厚、融资成本更低的央企中化集团旗下中国金茂。“我们参与过个别‘地王’的拍卖,但最后竞争对手是央企,跟央企拼就等于跟银行拼。” 胡葆森在近日对腾讯财经如此描述失败原因。
扩大土地供应是缓解郑州楼市供需冲突的办法之一,郑州的主政者在做着这方面努力。2016年度国有建设用地供应计划显示,市内八区住宅用地将供应33455.4亩,相比2015年增加23028.9亩。
在外来房企集体涌入郑州的当下,僧多粥少的局面未因土地供应增加而改善,它们还在制造着一个又一个的“地王”。9月1日,央企华润置地在郑州经开区一宗土地的拍卖中再次击退各路本地房企,以总价14.96亿、楼面价每平方米1.19万元刷新经开区“地王”纪录。
王鑫忧心忡忡地分析,如果郑州的土地价格一直这么涨的话,本地房企很难再通过招拍挂拿到郑州重点区域的好地块,它们在这块市场的地位也会越来越边缘,那些缺乏前期土地储备、整体实力更弱的中小型本土开发商,可能会眼睁睁看着自己被外来房企绞杀。
这并不是王鑫一个人的看法,而是众多郑州地产界人士接受《棱镜》采访时的共识。
不过,王鑫他个人早早洞悉到郑州楼市的价值。他在最近流年购置了10套以上的房产,目前投资收益超过一千万元。对于今年只有30岁的他来说,他已经在精神和经济上获得了相对自由。
四、慕容晏和他的炒房粉丝团
慕容晏过去悠闲的生活,因为“地王”,变得有些忙碌。
与“出生后什么努力都没有做过”的谢琳相比,慕容晏在郑州拥有更多套的房子,他和王鑫一样,都因为投资房产获得上千万元的收益。
上世纪末,慕容晏赶上家电产业的一波大潮,那个时候,《新闻联播》黄金时段的广告,大多数被家电品牌占领。慕容晏成为了某个大品牌的零售经销商,店面虽然不大,但足以帮他积累第一桶金。
大概在十年前,家电行业走衰,慕容晏开始把资金投入到楼市当中。2008年金融危机前后,直到2011年郑州推出限购政策,多年里,慕容晏成为了职业炒房者,多套房产买买卖卖,直至如今的数千万身价。